¿Un extranjero puede comprar vivienda en España?

Sí, a su nombre y con los mismos impuestos que un residente: ni la ley andaluza ni la Agencia Tributaria fijan un ITP, IVA o AJD distinto por nacionalidad o residencia. Lo que cambia es la retención del 3% cuando el vendedor no reside en España y, ya como dueño, el impuesto anual de no residentes.

¿Necesito una cuenta bancaria española?

No encontramos ninguna norma que la exija para comprar. Ayuda en la práctica: el ITP de Andalucía se paga con tarjeta, Bizum (hasta 1.500 €), domiciliación en un banco colaborador o transferencia, y una cuenta aquí facilita domiciliar la comunidad y los suministros.

¿Cuánto tarda el NIE desde México?

El Consulado de España en Ciudad de México da dos plazos en su propia página: unas dos semanas, y de 20 a 30 días. Calcula un mes y pídelo antes de firmar arras. Te entregan un certificado en PDF por correo.

¿Cuánto se deja de reserva y de arras?

No hay una cifra legal: se negocia. En Marbella se ven reservas de 3.000 a 6.000 € y arras cercanas al 10% del precio, con 30 a 90 días hasta la escritura, pero son costumbres de mercado, no reglas. Lo que entregues antes de firmar se descuenta del precio.

¿Puedo pagar en efectivo?

Entre particulares no hay tope legal, aunque el notario deja escrito cómo se pagó. Si una de las partes es empresa o profesional, el límite es de 1.000 €, o de 10.000 € si quien paga tiene su domicilio fiscal fuera de España.

¿Comprar me da residencia en España?

No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025.

Guía de compra · Andalucía 2026

Comprar en la Costa del Sol a tu nombre, paso a paso.

En España el extranjero compra la vivienda a su nombre, sin fideicomiso y con los mismos impuestos que un residente. Lo que sí necesitas es un NIE, revisar el Registro antes de dejar dinero y pagar los impuestos dentro de plazo. Esta es la secuencia completa, con la ley que respalda cada paso.

Comprar en España

Los siete pasos de una compra

Saca tu NIE

Es el número de identidad de extranjero. Sin él el Registro no inscribe tu compra (art. 254 de la Ley Hipotecaria). Se pide con el formulario EX-15 en una comisaría en España o, desde México, en el Consulado de España con cita previa. La tasa es de 9,84 € en España; en el Consulado de Ciudad de México, 208 pesos.

Revisa la vivienda antes de dejar dinero

Pide la nota simple del Registro (9,02 € más impuestos en la sede de Registradores) para ver quién es el dueño y qué cargas tiene. Pide también el último recibo de IBI, el certificado de deudas de la comunidad y el certificado energético. En una villa revisa el urbanismo: en Marbella el plan de 2010 se anuló en 2015 y el de 2026 todavía no entra en vigor.

Firma el contrato de arras

Con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), si te echas para atrás pierdes lo que entregaste, y si el vendedor desiste te devuelve el doble. El Supremo exige que se pacten de forma expresa. Si el contrato no lo dice claro, se consideran confirmatorias y nadie puede desistir sin más.

Si no puedes viajar, firma un poder

Puedes otorgarlo ante el Consulado de España en México o ante notario mexicano con Apostilla, que pone la Secretaría General de Gobierno del estado donde se firmó. Manda antes el borrador al notario español para que confirme que alcanza para firmar, pagar y liquidar impuestos.

Firma la escritura ante notario

El notario identifica a las partes, revisa la situación registral y deja escrito cómo se pagó: sin medios de pago identificados, la escritura no se inscribe. Salvo pacto, el vendedor paga la escritura y tú la primera copia (art. 1455 del Código Civil).

Paga los impuestos en dos meses

En Andalucía tienes dos meses desde el día siguiente a la escritura para presentar y pagar el modelo 600: ITP del 7% si es de segunda mano, o AJD del 1,2% si es obra nueva. El IVA del 10% de la obra nueva se paga al promotor.

Inscribe en el Registro de la Propiedad

Lo que no está inscrito no perjudica a terceros (art. 32 de la Ley Hipotecaria). Para inscribir hay que acreditar los impuestos pagados, el NIE de todos los que firman y los medios de pago.

Muy común en la Costa del Sol

Si el vendedor no vive en España

Muchos vendedores en Marbella y Estepona son extranjeros que no residen aquí. En ese caso la ley te pone a ti, el comprador, dos obligaciones:

Retener el 3% del precio y pagarlo a Hacienda con el modelo 211 en el mes siguiente a la compra. Si no lo haces, la vivienda responde por esa cantidad.
Responder de la plusvalía municipal como sustituto del vendedor, cuando el vendedor es persona física no residente. Normalmente esa plusvalía la paga quien vende.

Lo que ya no existe: la Golden Visa

La residencia por invertir en vivienda se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Comprar en España hoy no da derecho a residir. Si alguien te la ofrece como parte del trato, desconfía.

Lo que se anunció y no pasó: el impuesto del 100%

En 2025 se registró en el Congreso una propuesta para gravar al 100% las compras de no residentes de fuera de la Unión Europea. Nunca se debatió y caducó cuando se disolvieron las Cortes en octubre de 2026. Hoy no existe, aunque podría volver a presentarse en la nueva legislatura.

Si piensas rentarla a turistas

Desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar como vivienda turística en un edificio con comunidad necesitas que la comunidad lo apruebe antes, con el voto de tres quintas partes de los propietarios. Revisa los estatutos y las actas antes de comprar con ese plan.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar vivienda en España?: Sí, a su nombre y con los mismos impuestos que un residente: ni la ley andaluza ni la Agencia Tributaria fijan un ITP, IVA o AJD distinto por nacionalidad o residencia. Lo que cambia es la retención del 3% cuando el vendedor no reside en España y, ya como dueño, el impuesto anual de no residentes.
¿Necesito una cuenta bancaria española?: No encontramos ninguna norma que la exija para comprar. Ayuda en la práctica: el ITP de Andalucía se paga con tarjeta, Bizum (hasta 1.500 €), domiciliación en un banco colaborador o transferencia, y una cuenta aquí facilita domiciliar la comunidad y los suministros.
¿Cuánto tarda el NIE desde México?: El Consulado de España en Ciudad de México da dos plazos en su propia página: unas dos semanas, y de 20 a 30 días. Calcula un mes y pídelo antes de firmar arras. Te entregan un certificado en PDF por correo.
¿Cuánto se deja de reserva y de arras?: No hay una cifra legal: se negocia. En Marbella se ven reservas de 3.000 a 6.000 € y arras cercanas al 10% del precio, con 30 a 90 días hasta la escritura, pero son costumbres de mercado, no reglas. Lo que entregues antes de firmar se descuenta del precio.
¿Puedo pagar en efectivo?: Entre particulares no hay tope legal, aunque el notario deja escrito cómo se pagó. Si una de las partes es empresa o profesional, el límite es de 1.000 €, o de 10.000 € si quien paga tiene su domicilio fiscal fuera de España.
¿Comprar me da residencia en España?: No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025.

Fuentes

Información general revisada el 5 de noviembre de 2026 con la ley vigente en Andalucía. No sustituye la asesoría de un abogado: cada compra tiene sus detalles y la ley cambia. Los importes de reserva y arras son referencias del mercado de Marbella, no obligaciones legales.

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