Obra nueva · Ley de Ordenación de la Edificación
Sobre plano, con cada euro garantizado.
Comprar sobre plano en España tiene una protección por ley: desde que tiene licencia de obras, el promotor debe garantizar la devolución de todo lo que entregues, impuestos e intereses incluidos, con un aval bancario o un seguro de caución individual a tu nombre. Esto es lo que tienes que ver antes de firmar.
Antes de firmar
Las cinco cosas que tienes que ver
La licencia de obras
La obligación de garantizar empieza con la licencia. En Andalucía el anuncio y el documento informativo de la promoción tienen que decir si la hay.
El aval o el seguro, a tu nombre
Aval solidario de un banco o seguro de caución con póliza individual por comprador. El promotor te entrega el documento al firmar el contrato, y la aseguradora no puede oponerte los problemas que tenga con el promotor.
La cuenta especial
Tus pagos van a una cuenta separada de cualquier otro dinero del promotor, solo para la obra. El banco tiene que exigir la garantía, bajo su responsabilidad, para abrirla.
Lo que dice el contrato
La devolución de lo entregado, con impuestos e intereses, si la obra no empieza, no termina a tiempo o no obtiene la licencia de ocupación; quién avala o asegura; y la cuenta en la que pagas.
La fecha de entrega
En Andalucía el documento informativo debe dar la fecha de entrega con, al menos, el trimestre y el año.
Si no te entregan a tiempo
Eliges tú: rescindir el contrato y recuperar lo entregado más los intereses legales, o dar al promotor una prórroga por escrito con la nueva fecha. Si rescindes:
- Requieres al promotor de forma fehaciente.
- Si en 30 días no te devuelve el dinero, reclamas al banco o a la aseguradora.
- La aseguradora tiene 30 días desde tu reclamación para pagar.
- Con aval tienes dos años desde el incumplimiento para pedir la devolución. Si dejas pasar ese plazo, el aval caduca.
Lo que cambió en 2026: comprar para invertir
En mayo de 2026 el Tribunal Supremo (sentencia 722/2026) negó la protección de la antigua ley de 1968 a una compra que consideró puramente de inversión: esa protección cubre comprar para vivir, para segunda residencia o para las vacaciones propias. El caso era de un contrato anterior a 2016 y todavía no está claro si el criterio se aplicará a la ley actual. Si compras sobre plano para revender antes de la entrega, consúltalo con tu abogado antes de firmar.
Lo que debe decir el anuncio
En Andalucía, quien anuncia una vivienda en proyecto o en construcción, aunque sea un intermediario, debe mencionar la entidad que garantiza las cantidades, el número de póliza y la cuenta especial, y darte gratis el documento informativo abreviado (DIA) si lo pides (Decreto 218/2005).
Preguntas frecuentes
- ¿Desde cuándo rige esta protección?
- La redacción actual de la Ley de Ordenación de la Edificación rige desde el 1 de enero de 2016. Los contratos anteriores siguen con la ley de 1968.
- ¿Qué pasa si el promotor no constituye la garantía?
- La ley prevé una sanción de hasta el 25% de las cantidades que debía garantizar.
- ¿También me devuelven el IVA que pagué?
- Sí. La garantía cubre lo entregado, los impuestos y los intereses legales.
- ¿Cuándo se cancela la garantía?
- Cuando la vivienda obtiene la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y se te entrega de forma documentada.
Fuentes
- BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera
- Andersen (despacho), 17-jun-2026: el Supremo y la compra sobre plano para invertir
- BOJA: Decreto 218/2005, información al consumidor en la venta de viviendas
Información general revisada el 5 de noviembre de 2026. La sentencia del Supremo de 2026 se cita por el comentario de un despacho; no sustituye la revisión de tu contrato por un abogado español.
¿Te interesa una preventa en la Costa del Sol?
Antes de reservar, pide al promotor el aval o el seguro y la cuenta especial. Las preventas que tenemos están en el inventario.
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